신생아 특공, 반포124는 계약금만 6억 vs 고덕강일은 집값 3억대 — 같은 '2세 미만 자녀' 자격으로 갈리는 두 청약, 필요 현금·월 주거비 모의 계산
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같은 날 두 개의 청약 소식이 나왔습니다. 하나는 서울 반포의 '디에이치 반포124'입니다. 84㎡ 분양가가 30억 원대 초반으로 예상되고, 시세 차익이 30억 원 안팎으로 거론되는 단지입니다. 다른 하나는 SH의 고덕강일 3단지로, 59㎡ 분양가가 3억 원대인 토지임대부 주택입니다. 고덕강일 3단지는 11월 2일 오늘부터 3일까지 특별공급 접수를 받습니다.
두 단지 모두 특별공급에 '신생아' 갈래가 있습니다. 만 2세 미만 자녀가 있으면 같은 자격으로 두 곳을 다 넘볼 수 있는 셈입니다. 그런데 계약금만 놓고 봐도 한쪽은 6억 원, 다른 쪽은 집값 전체가 3억 원대입니다. 신생아 가구가 두 청약을 앞두고 따져 볼 필요 현금과 월 부담을 기사에 나온 숫자로 계산해 봤습니다.
💡 핵심 요약 (2026년 11월 2일 기준)
- 디에이치 반포124: 일반분양 1,801가구(특별공급 930·일반공급 871), 3.3㎡당 9,000만 원 안팎 예상, 특별공급 12월 7일 예정
- 반포124 84㎡를 30억 원으로 가정하면 계약금 20%만 6억 원, 주택담보대출 한도는 2억 원(시세 25억 원 초과 주택)
- 고덕강일 3단지: 토지임대부 1,305가구, 59㎡ 3억4,000만~3억9,000만 원, 특별공급 11월 2~3일, 일반공급 11월 4~6일
- 고덕강일 59㎡ 월 부담은 대출 3억 원이면 약 178만 원, 자기자금 3억 원을 넣으면 약 103만 원(기사 계산)
- 민영 신생아 특공의 추첨 갈래는 소득을 보지 않고 부동산 가액(3억3,100만 원 이하)만 본다 — 현금은 이 기준에 들어가지 않는다
두 단지, 무엇이 다른가
먼저 기사에 나온 두 단지의 기본 정보를 나란히 놓으면 이렇습니다.
| 구분 | 디에이치 반포124 | 고덕강일 3단지 |
|---|---|---|
| 유형 | 민영 재건축(반포주공1단지 1·2·4주구) | SH 토지임대부 주택 |
| 물량 | 총 5,007가구 중 일반분양 1,801가구 | 1,305가구(49㎡ 590·59㎡ 715) |
| 분양가 | 3.3㎡당 9,000만 원 안팎(예상), 84㎡ 30억 원 초반·59㎡ 20억 원 초중반 | 49㎡ 2억8,000만~3억2,000만 원, 59㎡ 3억4,000만~3억9,000만 원 |
| 땅 | 건물과 함께 분양 | SH 소유, 월 토지임대료(49㎡ 42만6,000원, 59㎡ 51만1,500원) |
| 특별공급 일정 | 12월 7일(예정, 모집공고 11월 27일) | 11월 2~3일 |
| 규제 | 분양가상한제 적용 | 전매제한 10년, 최초 40년 거주·갱신 시 최장 80년 |
자료: 매일경제·아시아투데이 11월 2일 보도. 반포124는 모집공고 전이라 분양가와 일정은 예상치입니다.
반포124 84㎡, 신생아 가구에게 필요한 현금은
84㎡ 분양가를 30억 원으로 가정하고 기사에 나온 조건만 넣어 계산했습니다. 중도금 대출이 나오는지는 아직 확인되지 않아 뺐습니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 분양가(가정) | 30억 원 | 84㎡ '30억 원 초반' 예상 |
| 계약금 20% | 6억 원 | 기사 |
| 주택담보대출 한도 | 2억 원 | 시세 25억 원 초과 주택 |
| 대출을 뺀 자기 돈 | 28억 원 | 30억 − 2억 |
기사 부제목에는 "현금 최소 20억 보유"라는 표현이 있지만 본문에 그 계산은 나오지 않습니다. 위 표처럼 대출 2억 원만으로 잔금을 치른다고 보면 자기 돈은 28억 원이 됩니다. 중도금 대출, 실거주의무 기간, 잔금 때 전세를 놓을 수 있는지는 11월 27일 모집공고에서 확인해야 하고, 이 조건에 따라 필요 현금은 크게 달라집니다.
신생아 특공 '추첨 갈래'의 역설
올해 6월 민영주택에 신생아 특별공급이 새로 생기면서, 전용 85㎡ 이하 물량의 10%가 만 2세 미만 자녀를 둔 가구에 따로 배정됩니다. 혼인 기간은 따지지 않습니다. 이 물량은 다시 세 갈래로 나뉩니다.
| 갈래 | 비율 | 소득 기준(전년도 도시근로자 월평균 소득 대비) |
|---|---|---|
| 우선공급 | 50% | 130% 이하 |
| 일반공급 | 20% | 160% 이하 |
| 추첨공급 | 30% | 소득 기준 없음, 부동산 가액 3억3,100만 원 이하 |
눈여겨볼 곳은 추첨공급입니다. 소득은 보지 않고 자산 기준만 보는데, 이 기준은 토지·건물 같은 부동산 가액이고 금융자산은 들어가지 않습니다. 소득 기준을 맞추는 가구는 28억 원 현금을 마련하기 어렵고, 현금이 충분한 가구는 소득 제한이 없는 추첨 갈래로 몰리기 쉬운 구조입니다. 반포124의 신생아 특공 물량이 몇 가구인지는 아직 나오지 않았습니다.
일반공급과 비교하면, 기사에 인용된 전문가는 84㎡ 가점 커트라인을 69점 안팎으로 봤습니다. 59㎡는 적은 돈으로 청약할 수 있어 수요가 몰리고 추첨 비중도 높아 커트라인이 84㎡보다 높을 수 있다는 전망도 있었습니다. 자녀가 한 명이고 신생아라면 일반공급 가점 경쟁보다 신생아 특공이 나을 수 있다는 것이 기사의 조언입니다. 제도 전반은 신생아 특별공급 제도 총정리에 정리했습니다.
고덕강일 3단지 59㎡, 매달 얼마가 나가나
토지임대부 주택은 건물만 사고 땅은 SH에 빌려 쓰는 구조라, 분양가가 낮은 대신 매달 토지임대료를 냅니다. 기사는 59㎡를 기준으로 두 가지 경우를 계산했습니다.
| 항목 | 대출 3억 원 | 자기자금 3억 원(대출 9,000만 원) |
|---|---|---|
| 대출 원리금(연 3.0%, 40년 원리금균등) | 약 107만 원 | 약 32만 원 |
| 토지임대료 | 51만1,500원 | 51만1,500원 |
| 관리비(가정) | 20만 원 | 20만 원 |
| 월 합계 | 약 178만 원 | 약 103만 원 |
| 10년 누적 | 약 2억1,400만 원 | 약 1억2,400만 원 |
자료: 아시아투데이 11월 2일 보도. 관리비 20만 원은 인근 단지 59㎡ 관리비(18만~19만 원)를 참고한 가정치입니다.
토지임대료는 보증금으로 일부 돌릴 수 있습니다. 최대 60%까지 전환할 수 있어, 59㎡에서 보증금 1억4,700만 원을 내면 월 임대료가 약 20만5,250원으로 줄어듭니다. 대출은 주택도시기금 전용 모기지로 최장 40년, 연 1.9~3.0%입니다. 주변 강동리버스트 59㎡가 11억~13억 원에 거래된 것과 비교하면 분양가는 3분의 1 수준이지만, 땅을 소유하지 않으니 시세 차익을 그대로 기대하기는 어렵고 10년 동안 팔 수 없습니다.
신생아 가구라면 어떻게 고를까
| 우리 집 상황 | 맞는 쪽 | 이유 |
|---|---|---|
| 현금이 수십억 원 있고 부동산 가액이 기준 이하 | 반포124 신생아 특공(추첨 갈래) | 소득을 보지 않음 |
| 소득 기준 충족, 현금은 수억 원 이하 | 고덕강일 3단지 | 분양가 3억 원대, 40년 전용 모기지 |
| 월 100만 원대 부담이 어렵다 | 고덕강일 49㎡ 또는 보증금 전환 검토 | 49㎡ 임대료 42만6,000원 |
| 몇 년 안에 이사·매도 가능성 | 고덕강일은 신중히 | 전매제한 10년 |
고덕강일 3단지는 공고일인 10월 16일 기준 수도권 무주택가구 구성원이어야 하고, 소득 기준도 맞춰야 합니다. SH 관계자는 신혼부부 3인 이하 가구의 월평균 소득 기준을 약 980만 원이라고 설명했습니다. 공공분양의 신생아 우대 구조는 은마 이익공유형 공공분양 글에서도 다뤘습니다.
체크리스트: 신생아 특공 넣기 전에
- ☐ 자녀 출생일 기준으로 모집공고일에 만 2세 미만인지 확인했다(임신 중이면 태아도 인정되는지 공고에서 확인)
- ☐ 우리 가구 소득이 130%·160% 중 어디에 드는지, 아니면 추첨 갈래인지 계산했다
- ☐ 부동산 가액(토지·건물)이 3억3,100만 원 이하인지 확인했다
- ☐ 반포124라면 11월 27일 공고에서 중도금 대출·실거주의무·전매제한을 확인한다
- ☐ 고덕강일이라면 11월 3일 특별공급 마감 전에 접수했다(일반공급은 11월 4~6일)
- ☐ 토지임대료를 보증금으로 돌릴지, 월 부담과 목돈을 비교했다
3줄 요약
- 디에이치 반포124는 84㎡ 30억 원 가정 시 계약금 6억 원, 대출 2억 원을 빼면 자기 돈 28억 원이 필요하고, 특별공급은 12월 7일 예정이다.
- 민영 신생아 특공 추첨 갈래는 소득을 안 보고 부동산 가액만 보므로, 현금이 많은 가구에게 열려 있는 구조다.
- 고덕강일 3단지 59㎡는 분양가 3억 원대에 월 약 103만~178만 원 부담이며, 특별공급은 11월 2~3일, 전매제한은 10년이다.
