1주택 양도세 장기보유특별공제 개편 — 2027년 안에 팔아야 할까? 거주기간별 양도세 계산

2026년 세제개편안이 나온 지 두 달, 서울 강남권 아파트 매물이 늘고 있습니다. 부동산 빅데이터업체 아실 집계로 송파구 아파트 매물은 개편안 발표일인 8월 3일 5,099건이었는데 10월 초에는 6,200건을 넘었습니다. 매도를 고민하는 1주택자가 가장 많이 묻는 것은 하나입니다. "2027년 안에 팔아야 세금을 덜 내나?"

답은 그 집에 몇 년 살았느냐에 달려 있습니다. 오래 산 사람은 거의 차이가 없고, 오래 갖고만 있었던 사람은 양도세가 두세 배로 뜁니다. 정부안 기준으로 사례별 양도세를 직접 계산해 봤습니다.

💡 핵심 요약

• 2027년 양도분까지: 현행 유지. 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)
• 2028년 양도분: 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%), 공제한도 20억 원
• 2029년 양도분부터: 보유공제 폐지, 거주 연 8%(최대 80%), 공제한도 10억 원
• 기준은 양도일: 언제 샀는지가 아니라 언제 파느냐로 갈림
• 아직 정부안: 9월 3일 국회 제출, 기획재정위원회 조세소위 심의 중. 수정될 수 있음

1. 장기보유특별공제는 언제부터 어떻게 바뀌나요?

2028년 1월 1일 이후 파는 집부터 보유공제가 줄고, 2029년부터는 거주한 기간만 공제됩니다. 이름도 '장기거주소득공제'로 바뀝니다. 2027년 12월 31일까지 파는 집은 지금 기준을 그대로 적용합니다.

양도 시기	보유공제	거주공제	최대 공제율	공제한도
2027년까지	연 4% (최대 40%)	연 4% (최대 40%)	80%	없음
2028년	연 2% (최대 20%)	연 6% (최대 60%)	80%	20억 원
2029년부터	폐지	연 8% (최대 80%)	80%	10억 원

최대 공제율 80%는 그대로입니다. 바뀌는 것은 80%를 채우는 방법입니다. 지금은 10년 보유에 10년 거주면 80%이고, 2029년부터는 10년 거주만으로 80%입니다. 대신 10년 보유하고 2년만 살았다면 공제율이 48%에서 16%로 떨어집니다.

양도가액 12억 원까지 비과세되는 1세대 1주택 기준과 양도세 기본세율(6~45%)은 바뀌지 않습니다. 종부세 기본공제 변경 등 개편안 전체는 2026 세제개편안 총정리에 정리해 두었습니다.

2. 2027년에 팔 때와 2029년에 팔 때 양도세는 얼마나 차이 나나요?

실거주 기간이 짧을수록, 시세 차익이 클수록 차이가 커집니다. 같은 집을 같은 값에 판다고 가정하고 파는 해만 바꿔 계산했습니다. 모두 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄고, 12억 원 초과분에만 과세되는 고가주택 계산을 적용했습니다.

사례	2027년 양도	2028년 양도	2029년 양도
A. 30억 원 매도 (취득 10억), 15년 보유·15년 거주	약 216만 원	약 216만 원	약 216만 원
B. 30억 원 매도 (취득 10억), 15년 보유·2년 거주	약 948만 원	약 1,455만 원	약 2,086만 원
C. 20억 원 매도 (취득 8억), 10년 보유·3년 거주	약 200만 원	약 311만 원	약 422만 원
D. 50억 원 매도 (취득 15억), 15년 보유·15년 거주	약 705만 원	약 1,043만 원	약 4,641만 원
E. 20억 원 매도 (취득 8억), 10년 보유·10년 거주	약 47만 원	약 47만 원	약 47만 원

지방소득세 포함, 기본공제 250만 원 반영, 필요경비 제외. 1만 원 단위 반올림.

B는 전세를 주고 다른 곳에 살았던 '똘똘한 한 채'입니다. 2029년에 팔면 2027년보다 약 1,138만 원을 더 냅니다. 보유 15년으로 받던 40%가 통째로 사라지기 때문입니다.

D는 오래 살았는데도 세금이 6.6배로 늘어납니다. 공제율은 80% 그대로지만, 12억 원 초과분에 대한 과세 양도차익이 약 26억 6천만 원이라 공제액이 21억 원이 넘습니다. 2029년부터 공제한도 10억 원에 걸려 11억 원 넘게 공제를 못 받습니다. 과세 양도차익이 12억 5천만 원을 넘으면 실거주자도 한도의 영향을 받습니다.

반대로 A와 E처럼 10년 이상 산 집이고 차익이 한도 아래면 언제 팔아도 같습니다. 서둘러 팔 이유가 없습니다.

3. 지금이라도 들어가 살면 공제를 되찾을 수 있나요?

네, 거주 기간을 늘리면 2029년 이후에도 공제를 회복할 수 있습니다. 바뀐 제도에서 공제율을 결정하는 것은 거주 기간뿐이라 앞으로 사는 기간이 그대로 공제율이 됩니다. 사례 B가 2029년까지 들어가 살면서 매도 시점을 늦춘다고 해 보겠습니다.

B의 선택	거주 기간	공제율	양도세
2027년 안에 매도	2년	48% (현행)	약 948만 원
계속 세 주다 2029년 매도	2년	16%	약 2,086만 원
입주해 3년 더 살고 매도	5년	40%	약 1,201만 원
입주해 8년 더 살고 매도	10년	80%	약 216만 원

입주해 3년을 더 살아도 2027년 안에 파는 것보다 세금이 많습니다. 결국 앞으로 그 집에 들어가 오래 살 계획이 없다면 2027년 매도가 유리하고, 들어가 살 생각이라면 서두를 이유가 적습니다. 다만 시세가 그대로라는 가정이라 집값 전망이 실제 판단에는 더 크게 작용합니다.

4. 이 개편안은 확정된 건가요?

아직 아닙니다. 정부는 9월 1일 국무회의에서 수정안을 의결해 9월 3일 국회에 제출했고, 10월 현재 국회 기획재정위원회 조세소위원회에서 심의하고 있습니다. 세법 개정안은 보통 12월 초 예산안과 함께 본회의를 통과하므로 최종안은 연말에 나옵니다.

이미 한 차례 바뀐 전례도 있습니다. 비거주 1주택 종부세 기본공제를 9억 원으로 줄이는 원안은 입법예고 기간 반발로 9월 1일 철회됐습니다. 장기거주소득공제도 기존 보유자에게 취득일 기준 경과규정을 둘지가 국회 쟁점으로 꼽힙니다. 경과규정이 생기면 이미 집을 가진 사람은 위 계산보다 부담이 줄 수 있습니다.

시장 반응은 이미 나타나고 있습니다. 한국부동산원 10월 첫째 주 조사에서 서울 아파트값은 87주째 올랐지만 강남3구와 용산은 약세였습니다. 매물은 늘었는데 매수자가 관망하면서 거래가 붙지 않는다는 현장 보도가 이어지고 있습니다.

매도 전 체크리스트

• ☐ 주민등록 기준 실제 거주 기간 확인 (주민등록초본 주소 변동 이력)
• ☐ 취득가액과 필요경비(취득세, 중개수수료, 자본적 지출 영수증) 정리
• ☐ 예상 양도가로 12억 원 초과분 과세 양도차익 계산 → 12억 5천만 원 초과면 2029년 한도 영향
• ☐ 국세청 홈택스 '양도소득세 모의계산'으로 2027년 기준 세액 확인
• ☐ 잔금일이 양도일 → 2027년 12월 31일까지 잔금이 끝나야 현행 적용
• ☐ 12월 국회 본회의 통과안에서 경과규정 여부 다시 확인
• ☐ 세무사 상담 (일시적 2주택, 상속주택, 부부 공동명의는 계산이 달라짐)

비거주 1주택자 대출 규제가 함께 걸려 있다면 2027년 전세대출 규제 총정리도 같이 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 2027년 12월에 계약하고 2028년 1월에 잔금을 받으면 어느 기준인가요?

양도세에서 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다(잔금 전에 소유권 이전 등기를 했다면 등기일). 계약일이 아니므로 2028년 1월에 잔금을 받으면 2028년 기준이 적용됩니다. 현행 공제를 받으려면 잔금과 등기를 2027년 안에 끝내야 합니다.

Q. 양도가액이 12억 원 이하면 상관없나요?

1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 상관없습니다. 12억 원 이하는 양도세가 없으므로 공제 개편의 영향을 받지 않습니다. 12억 원을 조금 넘는 집도 과세 대상 차익이 작아 차이가 크지 않습니다. 영향은 고가주택일수록 커집니다.

Q. 다주택자도 이 개편의 대상인가요?

이번 개편은 1세대 1주택자에게 주던 우대 공제(최대 80%)를 바꾸는 내용입니다. 다주택자의 일반 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)와 조정대상지역 중과 규정은 별도 체계입니다. 다주택자는 주택 수를 줄여 1주택이 된 뒤의 보유·거주 기간 계산 방식도 따로 따져야 하니 세무 상담이 필요합니다.

Q. 부부 공동명의면 공제한도 10억 원이 각자 적용되나요?

정부안은 공제한도를 인별·물건별로 두고 있어 공동명의면 각자의 지분 양도차익에 따로 적용될 가능성이 있습니다. 다만 구체적인 시행령 규정이 아직 나오지 않았으므로 국회 통과 후 세부 규정을 확인해야 합니다.

이 글은 기획재정부 2026년 세제개편안(2026년 8월 3일 발표, 9월 1일 수정 의결), 소득세법 개정안 국회 제출 자료, 한국부동산원 주간 아파트 가격동향(10월 5일 기준), 아실 매물 통계 보도를 바탕으로 2026년 10월 9일 기준으로 작성했습니다. 사례별 세액은 2026년 양도세 기본세율과 지방소득세 10%를 적용한 추정치로 필요경비는 반영하지 않았으며, 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.