부동산 투자 세금 거의 없다? 다음은 취득세 — 대통령 '실거주 예외' 발언 뒤 이미 바뀐 일시적 2주택 2년 룰과 1주택 1%·2주택 8%·3주택 12% 모의 계산

"이상하게 부동산에 투자하면 세금이 거의 없다시피 하다."

이재명 대통령이 10월 19일 청와대 춘추관 기자간담회에서 한 말입니다. 대통령은 "집값을 잡으려고 세금을 올렸다거나 세금을 많이 걷으려 한다는 주장이 있는데 전혀 아니다. 조세정의에 관한 것"이라고 했습니다. 그러면서 "예외는 진짜 살려고 산 집"이라고 덧붙였습니다. 이 발언 뒤 시장의 관심은 취득세로 옮겨 가고 있습니다. 보유세(종부세)와 양도세는 8월 3일 세제개편안에서 이미 손을 댔기 때문입니다.

결론부터 말하면, 취득세율 인상은 아직 발표된 게 없습니다. 다만 행정안전부가 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에 이미 취득세 변화가 들어 있습니다. 그중 일시적 2주택 처분 기한 단축(3년 → 2년)은 10월 1일 이후 취득한 주택부터 적용하는 것으로 발표됐습니다. 집을 갈아타려는 사람은 지금 바로 확인해야 합니다.

💡 핵심 요약 (10월 21일 기준)

• 대통령 발언: 부동산 과세는 '조세정의' 문제, 실거주 주택은 예외
• 이미 발표된 취득세 변화: 조정대상지역 일시적 2주택 처분 기한 3년 → 2년(10월 1일 이후 취득분), 고급주택 중과 회피 차단(2027년 1월 취득분부터), 청년 생애최초 감면 한도 300만 원
• 추가 개편 전망: 투자 목적 다주택·법인 취득 중과 기준 재정비 가능성(언론 분석, 확정 아님)
• 보유·양도: 8·3 개편안대로라면 종부세 공정시장가액비율 2027년 70%, 1주택 장특공제 2029년부터 거주 기간만 인정. 국회 심의 중

취득·보유·양도, 지금 어디까지 바뀌었나?

보유와 양도는 개편안이 나왔고, 취득은 일부만 바뀌었습니다. 정부는 6월부터 세 단계의 세금을 한 틀로 보는 '총 세부담' 개편을 검토해 왔습니다. 그런데 취득세는 지방세라 행안부 소관이어서 8·3 국세 개편안에서는 빠졌습니다(뉴스웍스 보도).

단계	세금	발표된 변화	상태
취득	취득세(지방세)	일시적 2주택 처분 기한 단축, 고급주택 기준 정비, 생애최초 감면 확대	8·26 지방세제 개편안, 국회 제출 예정
보유	종합부동산세	공정시장가액비율 60% → 2027년 70%, 2028년 이후 3주택 이상·조정지역 80%. 비거주 1주택 기본공제 12억 → 9억. 세부담 상한 150% → 200%	8·3 세제개편안, 국회 심의 중
보유	재산세	공시가 9억 원 이하 1주택 세율 특례(0.05%p 인하) 2029년까지 연장	8·26 지방세제 개편안
양도	양도소득세	1주택 장기보유특별공제를 보유 4%+거주 4%에서 2029년부터 거주 연 8%로. 조정지역 2주택 중과 2027년 +5%p → 2029년 +20%p	8·3 세제개편안, 국회 심의 중

양도세 장기보유특별공제 개편이 내 집에 어떤 영향을 주는지는 1주택 양도세 장기보유특별공제 개편 — 거주기간별 계산에서 따로 계산해 두었습니다.

지금 취득세는 얼마인가?

1주택은 1~3%, 조정대상지역에서 두 번째 집은 8%, 세 번째부터와 법인은 12%입니다. 같은 집을 사도 몇 번째 집이냐에 따라 세금이 최대 12배까지 차이 납니다. 아래는 주택 취득세 본세만 계산한 모의 계산입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 붙습니다.

사례 (취득가액)	적용 세율	취득세 본세
무주택자가 6억 원 아파트 구입	1%	600만 원
무주택자가 7억 5천만 원 아파트 구입	2% (6억~9억 구간: 취득가액×2/3억 − 3)	1,500만 원
무주택자가 12억 원 아파트 구입	3%	3,600만 원
1주택자가 조정대상지역 6억 원 주택 추가 구입	8%	4,800만 원
2주택자가 조정대상지역 6억 원 주택 추가 구입	12%	7,200만 원

대통령이 말한 '실거주 예외'와 '투자 과세'의 차이는 지금도 이 표에서 드러납니다. 그런데 몇 년 사이 예외가 늘었습니다. 지방 저가주택의 중과 제외 기준은 공시가격 1억 원에서 2억 원으로 올라갔습니다. 비수도권 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하, 6억 원 이하)는 중과 제외 기간이 연장됐습니다. 언론은 다음 개편이 투자 목적 다주택·법인 취득의 중과 기준 재정비, 고가주택 중과 회피 차단, 실수요 감면 확대를 함께 담는 '차등 강화' 방식이 될 가능성이 크다고 분석합니다. 아직 정부 발표는 아닙니다.

갈아타기 하는 1주택자, 무엇이 달라졌나?

조정대상지역 안에서 갈아타면 기존 집을 2년 안에 팔아야 8% 중과를 피합니다. 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 '일시적 2주택'은 기한 안에 기존 집을 팔면 1주택 세율(1~3%)을 적용받습니다. 행안부 개편안은 이 기한을 줄였습니다.

상황	기존 집 처분 기한
기존 집·새 집 모두 조정대상지역, 10월 1일 이후 새 집 취득	2년
비조정지역 집을 갖고 조정지역 집을 취득	3년 유지
8월 26일 이전 매매계약(분양계약 포함) + 계약금 지급 증빙	종전 3년 적용

기한을 넘기면 차액을 추징당합니다. 위 모의 계산의 6억 원 주택이라면 1%(600만 원)가 아니라 8%(4,800만 원)를 기준으로 다시 계산돼 4,200만 원 차이가 납니다. 이 개편은 양도세·종부세의 일시적 2주택 기한과 함께 바뀌는 것이라, 세 세금의 기한을 모두 맞춰 두는 것이 안전합니다.

실거주 1주택자·청년에게 좋아지는 것은?

• 재산세 특례 연장: 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 표준세율보다 0.05%p 낮은 세율을 2029년까지 계속 적용받습니다. 행안부는 공시가 9억 원 주택이면 연간 약 20만 원 덜 낸다고 설명했습니다.
• 생애최초 취득세 감면: 감면 한도는 최대 200만 원이고, 40세 미만 청년은 300만 원입니다. 주거용 오피스텔도 감면 대상에 새로 들어갑니다. 자세한 조건은 오피스텔 사도 생애최초 취득세 감면에 정리했습니다.
• 소형 주택 '무주택 간주': 전용 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 이하인 빌라·오피스텔을 갖고 있다가 처분하면, 1회에 한해 생애최초 감면을 다시 받을 수 있습니다.

반대 목소리는?

장동혁 국민의힘 대표는 부동산 세제 개편을 주장해 온 임광현 비서실장 인선에 대해 "결국 세금폭탄 더 세게 떨어뜨리겠다는 소리"라고 비판했습니다. 공급 공백 속에 거래 단계 세금을 올리면 매물 잠김과 거래 위축이 올 수 있다는 지적도 나옵니다(뉴스웍스). 대통령도 이날 공급은 "2028년 넘어서부터 제대로 정상화될 것"이라고 했습니다. 개혁 과제를 한꺼번에 추진한다는 지적을 인정하며 속도 조절 가능성도 내비쳤습니다. 한국갤럽 10월 13~15일 조사에서 대통령 직무 부정평가는 52%였고, 부정평가 이유 1위가 부동산 정책(19%)이었습니다(데일리안 보도).

집 사고팔 계획이 있다면: 체크리스트

• ☐ 새 집이 조정대상지역인지, 기존 집도 조정대상지역인지 확인했다
• ☐ 일시적 2주택이라면 새 집 취득일 기준 처분 기한(2년 또는 3년)을 달력에 적어 두었다
• ☐ 8월 26일 이전 계약이라면 계약서·계약금 이체 내역을 보관했다
• ☐ 생애최초 감면 대상(무주택 이력, 12억 원 이하, 청년 여부)인지 확인했다
• ☐ 지방교육세·농어촌특별세까지 포함한 총 취득 비용을 위택스 계산기로 확인했다
• ☐ 처분 예정인 집의 양도세 장기보유특별공제가 2029년 개편 전후로 어떻게 달라지는지 계산했다
• ☐ 개편안은 국회 심의에서 바뀔 수 있으니 계약 직전 최종 내용을 다시 확인한다

자주 묻는 질문

대통령 발언으로 취득세율이 바로 오르나요?

아닙니다. 10월 21일 현재 취득세율을 올리겠다는 정부 발표는 없습니다. 취득세율은 지방세법 개정이 필요하고, 행안부의 2026년 지방세제 개편안에는 세율 인상이 들어 있지 않습니다. 언론은 이번 발언을 당장의 인상 예고보다는 '투자에는 무겁게, 실거주에는 가볍게'라는 원칙을 취득 단계까지 넓히겠다는 방향 제시로 보고 있습니다.

고급주택 기준은 어떻게 바뀌나요?

전용면적을 기준선 바로 아래로 맞추고 공용면적을 키워 중과를 피하는 사례를 막습니다. 전용면적의 100%를 넘는 공용면적은 전용면적으로 봅니다. 가격 기준은 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 오르고, 비수도권 면적 기준은 완화됩니다. 시행령 개정 사항이라 2027년 1월 1일 취득분부터 적용될 예정입니다.

종부세·양도세 개편은 확정인가요?

8·3 세제개편안은 국회 심의 중이라 바뀔 수 있습니다. 개편안 전체 내용은 2026 세제개편안 총정리를 참고하세요.

출처: 뉴스웍스(10월 20일), 데일리안(10월 21일), 뉴스1·중앙일보(행정안전부 2026년 지방세제 개편안, 8월 26일), 행정안전부 지방세제발전위원회 발표.