집주인이 잔금을 빌려준다? '셀러 파이낸싱' 합법이지만 — 25억 초과 주담대 2억 한도, 30억 아파트 모의 계산과 이자 27.5% 원천징수·경매 위험
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은행이 2억 원밖에 안 빌려준다면, 나머지는 파는 사람에게 빌리면 될까요? 10월 30일 방송인 김동현 씨가 서울 압구정동 아파트를 100억 원에 사면서 약 50억 원을 기존 집주인들에게 빌렸다는 보도가 나오면서 '셀러 파이낸싱(집주인 대출)'이 화제가 됐습니다. 보도에 따르면 등기부에는 매도인 4명 명의로 채권최고액 합계 60억 원의 근저당이 잡혀 있습니다.
지난해 10·15 대책 이후 수도권·규제지역에서 시가 25억 원이 넘는 집은 주택담보대출이 2억 원까지만 나옵니다. 그 빈자리를 매도인 돈으로 메우는 방식이 셀러 파이낸싱입니다. 법적으로 가능한지, 이자에 세금은 어떻게 붙는지, 사는 사람이 떠안는 위험은 무엇인지 정리하고 모의 계산을 해 봤습니다.
💡 핵심 요약 (2026년 10월 31일 기준)
- 셀러 파이낸싱: 매도인이 잔금 일부를 매수인에게 빌려주고 그 집에 근저당을 잡는 방식
- 한 번 하는 거래는 계약 자유 범위로 보지만, 반복·계속하면 무등록 대부업 문제가 생길 수 있다
- 10·15 대책 주담대 한도(수도권·규제지역): 15억 원 이하 6억, 15억~25억 원 4억, 25억 원 초과 2억
- 이자를 줄 때 매수인이 27.5%(소득세 25%+지방소득세 2.5%)를 떼서 대신 신고·납부해야 한다
- 갚지 못하면 매도인이 근저당으로 경매를 신청할 수 있다. 토지거래허가구역 실거주 의무(2년)는 그대로다
셀러 파이낸싱, 불법 아닌가?
한 번 이뤄지는 거래라면 불법은 아니라는 것이 일반적인 해석입니다. 매도인과 매수인이 잔금 일부를 나중에 갚기로 하고 돈을 빌려주는 것은 민법상 계약 자유의 범위에 들어갑니다. 다만 같은 사람이 여러 번 되풀이해 돈을 빌려주고 이자를 받으면 대부업 등록 없이 대부업을 한 것으로 볼 여지가 있다는 법조계 지적이 있습니다.
정부는 이 방식을 은행 대출 한도(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 피해 가는 '사적 금융'으로 보고 있습니다. 규제지역에서 집을 사면 내는 자금조달계획서에 매도인에게 빌린 돈을 차입금으로 적어야 하고, 소명을 요구받으면 차용증과 이자 이체 내역 같은 증빙을 내야 합니다.
은행에선 얼마까지 빌릴 수 있나?
| 주택 시가(수도권·규제지역) | 주택담보대출 최대 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과~25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
자료: 2025년 10·15 주택시장 안정화 대책(금융위원회). 집값이 오를수록 빌릴 수 있는 돈이 오히려 줄어드는 구조라, 고가 주택일수록 현금 부담이 커집니다. 여기에 DSR 한도도 함께 적용됩니다. 최근 일부 은행이 비대면 주담대 신규 취급을 재개했지만, 한도 자체가 바뀐 것은 아닙니다.
30억 아파트를 산다면? 모의 계산
수도권 규제지역의 시가 30억 원 아파트를 산다고 가정했습니다. 은행 대출은 2억 원, 매도인에게 15억 원을 연 4%로 빌린다고 잡았습니다(금리는 가정이며 실제 조건은 당사자 협의로 정해집니다).
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매매가 | 30억 원 |
| 은행 주담대(25억 원 초과) | 2억 원 |
| 매도인 차입(셀러 파이낸싱) | 15억 원 |
| 필요 현금(취득세·중개보수 제외) | 13억 원 |
| 매도인 차입 연 이자(4%) | 6,000만 원(월 500만 원) |
| 매수인이 떼서 낼 원천징수(27.5%) | 연 1,650만 원 |
| 매도인이 실제 받는 이자 | 연 4,350만 원 |
셀러 파이낸싱이 없으면 같은 집을 사는 데 현금 28억 원이 필요합니다. 15억 원을 매도인에게 빌리면 현금 부담은 13억 원으로 줄지만, 매달 500만 원 안팎의 이자를 내야 합니다. 원금 상환 일정이 정해져 있다면 그 부담도 더해집니다.
이자 세금, 누가 내나?
개인이 사업이 아닌 형태로 돈을 빌려주고 받는 이자는 소득세법상 '비영업대금의 이익'입니다. 이자를 주는 쪽, 즉 매수인이 이자를 줄 때 25%의 소득세와 2.5%의 지방소득세를 떼어 다음 달 10일까지 세무서와 지자체에 납부하는 원천징수 의무를 집니다. 이걸 빠뜨리면 매수인에게 가산세가 붙을 수 있습니다.
매도인 쪽에서는 이 이자가 금융소득이 됩니다. 이자·배당 같은 금융소득이 연 2,000만 원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세됩니다. 위 계산처럼 이자가 연 6,000만 원이면 매도인은 종합소득세 신고 대상이 됩니다.
가족처럼 특수관계인 사이라면 따져볼 것이 하나 더 있습니다. 세법상 적정 이자율(연 4.6%)보다 낮게 빌려주면 그 차액을 증여로 볼 수 있습니다. 다만 차액이 연 1,000만 원 미만이면 증여세를 매기지 않습니다.
사는 사람이 떠안는 위험은?
| 위험 | 내용 | 대비 |
|---|---|---|
| 경매 | 이자·원금을 못 갚으면 매도인이 근저당으로 임의경매를 신청할 수 있음 | 상환 일정과 연체 시 조건을 계약서에 구체적으로 적는다 |
| 대환 실패 | 나중에 은행 대출로 갈아탈 생각이었는데 규제가 그대로면 갈아탈 수 없음 | 대환이 안 될 때도 갚을 수 있는 현금 흐름을 계산한다 |
| 추가 대출 제한 | 매도인 근저당이 먼저 잡혀 있어 다른 담보대출이 어려워질 수 있음 | 채권최고액(보통 대출금의 120% 안팎)을 확인한다 |
| 실거주 의무 | 토지거래허가구역이면 2년 실거주 의무가 그대로 적용 | 입주 일정과 기존 집 처분 계획을 맞춘다 |
| 소명 요구 | 자금조달계획서 검증에서 차용증·이자 이체 내역을 요구받을 수 있음 | 차용증을 쓰고 이자는 계좌로만 주고받는다 |
체크리스트: 셀러 파이낸싱 계약 전에
- ☐ 은행 주담대 한도(시가 구간별 6억·4억·2억)와 DSR을 먼저 확인했다
- ☐ 차용증에 금액·금리·만기·상환 방식·연체 시 조건을 적었다
- ☐ 근저당 채권최고액과 설정 순위를 등기부로 확인했다
- ☐ 이자를 줄 때마다 27.5% 원천징수 후 납부할 방법을 세무사와 정했다
- ☐ 자금조달계획서에 매도인 차입금을 빠짐없이 적었다
- ☐ 토지거래허가구역이면 2년 실거주가 가능한지 일정을 맞췄다
- ☐ 대환이 안 될 경우 만기 상환 재원을 계산해 두었다
자주 묻는 질문
셀러 파이낸싱으로 빌린 돈도 DSR에 들어가나요?
DSR은 금융회사 대출을 기준으로 계산하므로 개인 간 차입은 보통 들어가지 않습니다. 다만 자금조달계획서에는 차입금으로 적어야 하고, 이후 은행 대출 심사에서 기존 채무로 확인될 수 있습니다.
이자를 안 받기로 하면 세금 문제가 없나요?
남남 사이의 무이자 대여는 이자소득이 없으니 원천징수할 것도 없습니다. 하지만 가족 등 특수관계인 사이라면 적정 이자율과의 차액이 증여로 볼 수 있어 따져 봐야 합니다.
정부가 셀러 파이낸싱을 막을 수도 있나요?
정부는 규제 우회 수단으로 보고 모니터링과 자금 출처 검증을 강화하겠다는 입장입니다. 별도 금지 규정이 새로 생기는지는 앞으로 발표를 지켜봐야 합니다.
3줄 요약
- 셀러 파이낸싱은 매도인이 잔금을 빌려주고 근저당을 잡는 방식으로, 한 번 하는 거래는 합법으로 보지만 정부는 규제 우회로 보고 검증을 강화하고 있다.
- 30억 원 아파트를 은행 2억·매도인 15억(연 4%)으로 사면 현금은 13억 원으로 줄지만 이자가 연 6,000만 원이고, 매수인이 27.5%를 원천징수해야 한다.
- 못 갚으면 경매로 집을 잃을 수 있고, 토지거래허가구역 실거주 의무와 자금조달계획서 소명은 그대로 적용된다.
