재산공개 금액, 왜 시세보다 낮을까 — '공시가격·실거래가 중 높은 금액' 규칙, 같은 25억 아파트가 17억으로 찍히는 모의 계산과 신고 의무 대상
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공직자 재산공개 기사를 보면 "강남 아파트가 있는데 재산이 이것밖에 안 되나?" 싶은 숫자가 자주 나옵니다. 10월 30일 보도된 국세청 고위직 재산 분석에서도 신고 재산이 최고 128억 원대부터 최저 4억 원대까지 벌어졌는데, 기사는 "신고가는 공시가격 등을 기준으로 산정돼 실제 거래가와 다를 수 있다"는 단서를 달았습니다.
같은 날 유시민 작가가 자신의 재산 규모를 묻는 질문에 "재산을 정확히 알려면 공직자가 되거나 대통령 후보로 나서야 한다"고 답한 발언도 화제가 됐습니다. 실제로 재산을 공개할 의무는 공직자와 선거 후보자에게만 있습니다. 그렇다면 공개되는 숫자는 시세와 얼마나 다르고, 왜 다를까요? 부동산 신고 규칙과 모의 계산으로 정리했습니다.
💡 핵심 요약 (2026년 10월 30일 기준)
- 부동산은 공시가격과 실거래가격 중 높은 금액으로 신고한다(2018년 7월 2일 시행 공직자윤리법 시행령 개정).
- 그런데 오래전에 산 집은 취득가가 낮아 결국 공시가격으로 신고된다. 공동주택 공시가격의 시세 반영률은 2020년 수준(평균 69%)에 묶여 있다.
- 같은 시세 25억 원 아파트도 언제 샀느냐에 따라 17억 2,500만 원~25억 원으로 신고될 수 있다.
- 예금·상장주식은 실제 금액에 가깝게, 비상장주식은 별도 평가식으로 신고한다.
- 재산 신고·공개 의무는 공직자윤리법상 대상 공직자와 선거 후보자에게만 있다.
재산공개 금액은 왜 시세보다 낮을까?
가장 큰 이유는 부동산을 공시가격으로 신고하는 경우가 많기 때문입니다. 공직자윤리법 시행령은 토지·건물을 '공시가격 등 평가액'과 '실거래가격' 중 높은 금액으로 신고하도록 정하고 있습니다. 이 규칙은 2018년 7월 2일부터 시행됐습니다. 공시가격 위주의 신고가 시세와 차이가 크다는 지적에 따라 실거래가격과 비교하도록 바꾼 것입니다.
문제는 여기서 비교하는 실거래가격이 '지금 시세'가 아니라 '살 때 낸 값'이라는 점입니다. 10년 전에 8억 원에 산 아파트가 지금 25억 원이 됐다면, 비교 대상은 8억 원과 현재 공시가격입니다. 공시가격이 시세의 70% 안팎이라 17억 원대가 되면, 더 높은 금액인 공시가격으로 신고됩니다. 시세 25억 원짜리 집이 재산 목록에는 17억 원대로 찍히는 이유입니다.
같은 아파트, 얼마로 신고될까? 모의 계산
시세 25억 원인 아파트를 세 사람이 각각 다른 시기에 샀다고 가정했습니다. 공시가격은 시세의 69%(공동주택 평균 시세 반영률)로 잡았습니다. 실제 단지별 공시가격은 이보다 높거나 낮을 수 있습니다.
| 구분 | 취득 시기·가격 | 현재 공시가격(가정) | 신고 금액 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| A | 2012년, 8억 원 | 17억 2,500만 원 | 17억 2,500만 원(공시가격) | 69% |
| B | 2023년, 20억 원 | 17억 2,500만 원 | 20억 원(실거래가격) | 80% |
| C | 2026년, 25억 원 | 17억 2,500만 원 | 25억 원(실거래가격) | 100% |
세 사람이 가진 집의 지금 가치는 같지만 신고 재산은 최대 7억 7,500만 원까지 차이가 납니다. 오래 보유한 사람일수록 시세보다 낮게 찍히는 구조입니다. 반대로 공시가격이 오르는 해에는 집을 팔지도 사지도 않았는데 신고 재산이 늘어납니다. 재산 변동 기사에서 "부동산 가액 증가"로 재산이 수억 원 늘었다는 설명이 자주 나오는 것도 이 때문입니다.
부동산 말고 다른 재산은 어떻게 신고하나?
| 재산 종류 | 신고 기준 | 시세와의 차이 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 공시가격 등과 실거래가격 중 높은 금액 | 오래 보유할수록 시세보다 낮게 잡힐 수 있음 |
| 예금 | 재산등록기준일 잔액 | 거의 없음 |
| 상장주식 | 재산등록기준일 기준 가격 | 기준일 이후 등락은 반영 안 됨 |
| 비상장주식 | 요건을 갖춘 최근 6개월 내 실거래가격, 없으면 순자산가치 40%·순손익가치 60% 평가액 등 중 높은 금액 | 평가식에 따라 실제 거래 가치와 다를 수 있음 |
| 채무 | 잔액 | 재산 총액에서 빠짐 |
비상장주식은 기준일 전 6개월 안에 발행주식의 1% 이상이나 액면가 3억 원 이상이 거래된 실거래가격이 있으면 그 값을 씁니다. 없으면 순자산가치와 순손익가치를 섞은 평가액, 순자산가치의 80%, 액면가 중 높은 금액으로 정합니다. 사업을 시작한 지 4년이 안 된 법인은 순자산가치만으로 평가합니다.
국세청 고위직 재산, 128억부터 4억까지
택스워치가 10월 30일 보도한 분석에 따르면 전·현직 국세청장과 1급 고위공무원의 신고 재산은 최고 128억 원대부터 최저 4억 원대까지 차이가 컸습니다. 기사는 서울 강남권 아파트나 상가 건물 같은 부동산 보유 여부가 격차를 만든 주요 요인이라고 분석했습니다. 1급 고위직 평균 재산도 시기에 따라 약 49억 원에서 16억 원대까지 달랐습니다.
앞의 모의 계산을 적용하면, 부동산 비중이 큰 사람일수록 신고 재산과 실제 자산 가치의 차이도 커질 수 있습니다. 재산공개 숫자를 볼 때는 총액만 보지 말고 부동산 항목에 '공시가격'으로 적혔는지, '실거래가격'으로 적혔는지 함께 보는 것이 좋습니다.
재산 신고 의무는 누구에게 있나?
재산 신고·공개 의무는 법이 정한 사람에게만 있습니다. 공직에 있지 않은 개인은 재산을 알릴 의무가 없습니다.
| 대상 | 근거 | 범위 |
|---|---|---|
| 재산등록 공직자(4급 이상 공무원 등) | 공직자윤리법 | 매년 변동 신고, 1급 이상 등은 관보·공보에 공개 |
| 대통령·국회의원·지방선거 후보자 | 공직선거법, 공직자윤리법 | 후보 등록 때 재산 신고, 선관위가 공개 |
| 그 밖의 개인 | — | 신고·공개 의무 없음 |
중앙선거관리위원회 안내에 따르면 대통령선거 후보자는 본인, 배우자(사실혼 포함), 직계존속과 직계비속의 재산을 신고합니다. 혼인한 직계비속 여성과 외조부모·외손자녀는 빠집니다. 배우자는 고지를 거부할 수 없고, 독립된 생계를 유지하는 직계존비속은 관할 선관위 허가를 받아 고지를 거부할 수 있습니다. 공직자 재산등록과 공개의 차이, 공직윤리시스템(PETI) 조회 방법은 고위공직자 재산공개와 PETI 조회법 글에 정리했습니다.
체크리스트: 재산공개 숫자 제대로 읽기
- ☐ 총액보다 부동산·예금·주식·채무 항목별 금액을 먼저 봤다
- ☐ 부동산이 '공시가격'으로 신고됐는지 '실거래가격'으로 신고됐는지 확인했다
- ☐ 재산이 늘었다면 매매 때문인지 공시가격 상승 때문인지 변동 사유를 봤다
- ☐ 상장주식은 재산등록기준일 가격이라는 점을 감안했다
- ☐ 직계존비속 '고지거부'가 있는지 확인했다
- ☐ 비상장주식은 평가식으로 계산된 금액이라는 점을 감안했다
자주 묻는 질문
재산공개 금액은 시세인가요?
아닙니다. 예금은 실제 잔액이지만 부동산은 공시가격과 취득 당시 실거래가격 중 높은 금액이라 오래 보유한 부동산은 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많습니다.
공직자가 아니어도 재산을 공개해야 하나요?
아닙니다. 공직자윤리법상 재산등록 대상 공직자와 선거에 후보로 등록한 사람에게만 신고 의무가 있습니다.
공시가격이 오르면 재산도 늘어난 것으로 나오나요?
네. 공시가격으로 신고하는 부동산은 매매가 없어도 공시가격이 오르면 신고 금액이 늘어납니다. 재산 변동 내역의 사유를 보면 구분할 수 있습니다.
3줄 요약
- 공직자 재산신고에서 부동산은 공시가격과 취득 당시 실거래가격 중 높은 금액으로 적는다.
- 오래 보유한 집은 공시가격(시세의 70% 안팎)으로 신고돼, 시세 25억 원 아파트가 17억 원대로 찍힐 수 있다.
- 신고·공개 의무는 공직자와 선거 후보자에게만 있고, 숫자를 볼 때는 항목별 신고 기준을 함께 봐야 한다.
